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REGULAMENTO DO CONDOMÍNIO

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O que é e para que serve o regulamento do condomínio. Regras de convivência entre condóminos e qual a legislação aplicável

Tudo o que necessita saber.

 

O regulamento do condomínio é um conjunto de regras gerais e abstratas, destinado a disciplinar a ação dos condóminos no usufruto e administração do prédio. O regulamento do condomínio vincula todos os que usem ou venham a usar poderes de facto sobre a fração autónoma, tais como os condóminos, arrendatários ou comodatários. No entanto, o regulamento não substitui a legislação aplicável sobre determinada matéria referida no primeiro, ou seja, apenas a pode completar, nunca refutar.

 

Regulamento do Condomínio - legislação

O regulamento do condomínio está preconizado legalmente no Código Civil (CC) português, concretamente nos artigos 1418.º n.º 2 e 1429.º-A. Segundo os mesmos:

  • O regulamento pode estar anexo ao título constitutivo (documento formalizado por escritura pública que comprova que um prédio ou conjunto de prédios se encontrar no regime de propriedade horizontal), disciplinando o seu uso, gozo e conservação, quer das suas partes comuns, quer das frações autónomas;
  • Se o regulamento não fizer parte do título constitutivo e havendo mais de quatro condóminos, é da responsabilidade da assembleia de condóminos ou do administrador de condomínio a elaboração de um regulamento com os mesmos objetivos. O título constitutivo e o regulamento do condomínio podem coexistir, sendo, habitualmente, o primeiro mais amplo que o segundo.

 

Um regulamento do condomínio pode conter, por exemplo:

  • regras gerais;
  • direitos e deveres dos condóminos;
  • regras da assembleia de condóminos e administrador de condomínio, seguros, etc.

 

Obras

Um das questões que mais discussão gera nos condomínios são as obras. Aqui há que distinguir dois tipos de obras: partes comuns (obrigatórias, como de conservação e manutenção, ou não, como os melhoramentos) e nas frações autónomas (que cada condómino pretende realizar, mas que pode colidir com os direitos dos outros condóminos ou com o título constitutivo).

 

  • Partes comuns: devem ser aprovadas pela assembleia de condóminos, mas quando existam casos de urgência, podem ser ordenadas pelo administrador ou por outro condómino. Somente a assembleia de condóminos pode deliberar as obras, necessitando da aprovação de dois terços do valor total do prédio. As despesas devem ser assumidas por todos os condóminos na percentagem das suas quotas (apenas o tribunal pode isentar o seu pagamento a algum condómino);
  • Frações autónomas: Se as obras implicarem mexer na linha arquitetónica ou estética do edifício, o condómino também necessita de ter a aprovação de 2/3 dos votos da assembleia de condóminos. 

 

Convivência

Outra questão importante no regulamento do condomínio é a convivência entre condóminos, nomeadamente os barulhos e a presença de animais.

 

Barulhos

Cada condómino pode produzir ruídos (toleráveis) em sua casa até às 22 horas (durante os dias úteis) e até as 24 horas (aos fins-de-semana). No caso de obras, e emissão de ruídos limita-se ao período compreendido entre as 8 e as 20 horas dos dias úteis. Sempre que um condómino se sentir lesado por barulhos fora deste período e não chegue a um entendimento pode apresentar queixa às autoridades.

 

Animais

Quando compra ou aluga uma casa deve ser informado se de que existe um regulamento que impede o acesso a animais (deve estar afixado no imóvel). Nada pode ser regulamentado a posteriori que o impeça de ter animais em casa. Isto porque o CC considera os animais um bem das pessoas e a Portaria n.º 1427/2001 diz que, “sempre que sejam respeitadas as condições de salubridade e tranquilidade da vizinhança”, cada condómino pode ter no seu prédio até três cães ou quatro gatos adultos, até a um máximo de quatro animais.

Regras da Assembleia de condóminos:

Reunião de condomínio: o que é? Nada como começar pelo início. Pois bem, a reunião de condomínio (ou assembleia de condóminos, como também é designada) é um encontro destinado a todos os moradores (condóminos) e tem como objetivo a discussão e tomada de decisões de interesse comum do respetivo condomínio.

Podem participar na reunião de condomínio o administrador da mesmo, todos os condóminos ou seus representantes legais.


Tire as suas dúvidas sobre a reunião de condomínio


Definição de reunião de condomínio

“Artigo 1431º Assembleia de condóminos 

1. A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efetuar durante o ano. 

2. A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido. 

3. Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.”


É desta forma que surge contemplado e definido o conceito de reunião de condomínio ou assembleia de condóminos no Código Civil Português. Estipula o código que qualquer morador (ou condómino) pode solicitar a convocação de uma reunião de condomínio. Diz ainda que esta assembleia de condóminos deverá reunir anualmente na primeira quinzena do mês de janeiro. Esta primeira reunião terá como para apreciação das contas do ano transato e a aprovação do orçamento para o ano vigente.

Além da reunião plenária que decorre em janeiro, podem ser agendadas outras reuniões extraordinárias sempre que convocadas pelo administrador ou por proprietários que representem 25% do valor do prédio.
 


Como se convoca?

No que diz respeito à convocatória da reunião de condomínio, as regras estão definidas no artigo 1432º do Código Civil, que diz o seguinte: 

“Artigo 1432.º Convocação e funcionamento da assembleia

1. A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de receção assinado pelos condóminos. 2. A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.” 


Segundo o Código Civil, a convocatória deverá ser efetuada por carta registada, com aviso de receção, e enviada com dez dias de antecedência. Em alternativa pode ser efetivada através de um aviso convocatório (com recibo de receção assinado pelos condóminos) com a mesma antecedência.

Da convocatória deve constar a ordem de trabalhos, constituição do condomínio e eleição dos órgãos da assembleia do condomínio, etc. Na convocatória deve ainda vir indicado o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião de condomínio. 
 


O quórum e a ata da reunião de condomínio 

A realização da reunião de condomínio tem vários pressupostos que devem ser cumpridos. Um deles é o quórum. Quer isto dizer que para constituir legalmente a assembleia é necessária a presença de um número de condóminos que possam garantir a maioria absoluta dos votos.

Não se cumprindo o quórum mínimo, há necessidade de fazer uma segunda convocação, mas desta vez só é necessária a representação de ¼ do capital do prédio (ou 25%). Constituída a assembleia, exceto em casos especiais onde a deliberação implica um número superior de consenso (por exemplo, aprovação de obras que envolvam inovações no edifício), a esta, normalmente, basta a maioria absoluta dos votos para que possa deliberar.

Para que exista uma tomada de decisão deve verificar-se maioria absoluta de votos. No entanto, há assuntos (como a aprovação de obras que impliquem inovações no edifício ou a reconstrução de um imóvel destruído em mais de 2/3 do seu todo) nos quais não se verifica esta obrigação, tal como consta dos pontos 3, 4 e 5 do artigo 1432º:

“3. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.

4. Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.

5. As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.” 


Todas as decisões resultantes desta reunião devem ser comunicadas a todos os condóminos ausentes através de carta registada com aviso de receção, no prazo de 30 dias, tendo estes (os ausentes) 90 dias, após a receção da carta, para comunicar a sua concordância ou não relativa às decisões, sendo que a ausência de resposta pressupõe a aceitação das medidas definidas (pontos 6, 7 e 8 do artigo 1432º).

Da reunião deve resultar uma ata, onde devem estar descritos objetivamente todos os assuntos discutidos e respetivas decisões. 
 


Quando se anula a reunião de condomínio? 

As reuniões de condomínio que não cumpram os requisitos acima mencionados, bem como outros legalmente preconizados e as deliberações da assembleia que daí advenham são anuláveis, através de requerimento, por qualquer condómino que as não tenha aprovado.

Este poderá solicitar ao administrador, no prazo de dez dias contado da deliberação (condóminos presentes), ou contando da sua comunicação (condóminos ausentes), a convocação de uma assembleia extraordinária, no prazo dos 20 dias seguintes, para anulação das deliberações inválidas e ineficazes (artigo 1433º).

Todos os pressupostos legais relativos à condução de uma reunião de condomínio estão definidos no Código Civil, por isso, não deixe de se informar sobre eles, para saber como fazer valer os seus direitos e saber também quais são os seus deveres. 

 

 

 

 

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